Kredyty hipoteczne dla nierezydentów to rodzaj kredytu hipotecznego udzielanego przez instytucje finansowe w Hiszpanii

Uzyskanie takiego kredytu jest nieco trudniejsze i droższe w porównaniu do hipoteki dla rezydentów, ale jest możliwe po spełnieniu warunków, które opisujemy poniżej. Proces uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii obejmuje składanie wniosku, dostarczenie wymaganych dokumentów oraz finalizację umowy kredytowej.

Dochody a waluta hipoteki

Najprościej uzyskać kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hiszpanii dla kupujących, którzy osiągają dochody w euro. Z kilku powodów, spośród których możemy wyróżnić dwa: (i) wnioskodawca nie ponosi ryzyka walutowego, to znaczy jego waluta nie zmienia się w zależności od jego zadłużenia w euro; (ii) kredyt udzielony w euro nierezydentowi, który osiąga dochody w innej walucie, może zostać uznany za „pożyczkę w walucie obcej” w rozumieniu art. 20 ustawy nr 5/2019, co implikuje prawo do przewalutowania kredytu na walutę obcą (z odpowiednim ryzykiem dla instytucji finansowej w Hiszpanii).

Niemniej jednak, wg danych Futur Finances, możemy uzyskać kredyt hipoteczny dla nierezydenta w następujących walutach (informacja z maja 2022 r. ): funt brytyjski (GBP), dolar amerykański (USD), dolar kanadyjski (CAD), korona duńska (DKK), korona norweska (NOK), korona szwedzka (SEK), złoty polski (PLN), frank szwajcarski (CHF), Dirham arabski (AED), rial katarski (QAR), rial arabski (SAR), szekel izraelski (ILS) i peso meksykańskie (MXN).

Potrzebne dokumenty do uzyskania kredytu hipotecznego

Dokumentacja finansowa wymagana od obywateli niebędących rezydentami w celu oceny warunków przyznania kredytu hipotecznego jest specyficzna dla każdego kraju, ponieważ wykazanie dochodów i majątku zależy od przepisów poszczególnych krajów.

Choć może się zdarzyć, że instytucja finansowa w Hiszpanii wyrazi zgodę na otrzymanie dokumentacji w formie skanu lub pocztą, najczęściej wymaga się osobistego przedstawienia oryginałów i podpisu przed notariuszem.

Ogólnie rzecz biorąc, aby rozpocząć proces o kredyt hipoteczny dla nierezydentów, będziemy potrzebować następującej dokumentacji:

• Paszport lub numer NIE (zalecane).

• Ostatnie 3 dowody wypłaty lub zaświadczenie o dochodach.

• Raport kredytowy z kraju zamieszkania

• Informacje o ryzyku CIRBE dotyczące kraju zamieszkania.

• Umowa o pracę (pracownik) lub samozatrudnienie (dochód z samozatrudnienia).

• Wyciąg z rachunku bankowego za ostatni rok rachunku, na którym znajdują się zarobki i inne dochody.

• Ostatnia deklaracja podatkowa do Skarbu Państwa kraju pochodzenia.

• Rejestracja majątku w kraju pochodzenia (nieruchomości, oszczędności, pojazdy itp.).

• Certyfikat rezydencji podatkowej z Twojego kraju.

• Jeżeli posiadasz, ostatnie 3 rachunki za pożyczkę lub kartę kredytową z aktualną płatnością.

• Umowa przedwstępna, przekazująca sprzedającemu kwotę na poczet kupowanej nieruchomości, jeśli ma to zastosowanie.

Banki często wymagają wyciągu z biura informacji kredytowej (BIK) jako potwierdzenia dochodów w trakcie rozpatrywania wniosków o kredyty hipoteczne.

Trzeba mieć oszczędności = wkład własny

W przypadku wnioskodawców niebędących rezydentami, którzy otrzymują dochód w walucie EURO, maksymalna wysokość kredytu wynosi zwykle 80% wartości zakupu, chyba że istnieje jakiś rodzaj powiązania lub korzeni (obywatele emigranci lub już właściciele innej nieruchomości w Hiszpanii). Warto również zwrócić uwagę na wycenę nieruchomości, która jest kluczowa dla określenia wartości nieruchomości i wpływa na decyzje banków o przyznaniu kredytu.

Jeśli nie otrzymujesz dochodów w walucie EURO, a jest to jedna z walut wymienionych powyżej, maksymalny procent finansowania od ceny zakupu wyniesie 60%.

Podatki i koszty płacone przez kupującego nierezydenta

Jak dla każdego mieszkańca, zakup nieruchomości wiąże się z szeregiem wydatków i podatków.

Wycena domu: kwota ta jest różna, ale można ustalić średnią wartość na poziomie około 500 euro.

W związku z aktem sprzedaży nieruchomości, oprócz kosztów notarialnych, rejestrowych i zarządczych:

Jeśli jest to nieruchomość z rynku pierwotnego: podatek VAT 10%, chyba że jest to mieszkanie chronione urzędowo (“vivienda de Proteccion Oficial”), w takim przypadku podatek VAT wyniesie 4%.

Jeśli jest to nieruchomość z rynku wtórnego, płacony jest podatek od przeniesienia własności, którego wysokość jest różna w każdej wspólnocie autonomicznej Hiszpanii i waha się od 4 do 10%.

W związku z umową kredytu hipotecznego bank pobiera podatek od udokumentowanych aktów prawnych w wysokości od 0,5% do 1,5% (również w zależności od każdej wspólnoty autonomicznej) zobowiązania hipotecznego oraz kosztów zarządu, notarialnego i rejestracyjnego.

Prowizja banku – przeważnie od 0 do 1%.

Jeśśli korzystamy z usług pośrednika kredytowego również pobierze on prowizje do kupującego.

Wszystkie te wydatki należy powiązać i wycenić w FEIN, czyli dokumencie, który należy dostarczyć przed podpisaniem umowy u notariusza. Po finalizacji czynności notarialnych, rozliczeniu należnych podatków dojdzie, co jest kluczowe dla wpisu prawa własności oraz obciążenia hipotecznego w odpowiednim rejestrze.

Kredyty hipoteczne dla cudzoziemców mieszkających w Hiszpanii

Kredytów hipotecznych dla nierezydentów nie należy mylić z kredytami hipotecznymi dla obcokrajowców rezydentów podatkowych w Hiszpanii. Kredyty hipoteczne dla mieszkańców Hiszpanii, zarówno obywatelstwa hiszpańskiego, jak i innego kraju, to zwykłe kredyty hipoteczne dla na zakup pierwszego lub drugiego domu. Kredyty hipoteczne dla nierezydentów zależą od tego, czy klienci płacą podatki poza Hiszpanią, a nie od ich narodowości.

Warunki hipoteki dla nierezydentów

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów są zwykle droższe niż kredyty hipoteczne dla rezydentów podatkowych w Hiszpanii. Powodów jest kilka, wśród których możemy wymienić:

1. Trudność, jaką mają hiszpańskie banki w ocenie zdolności nierezydentów do generowania dochodu, z konieczności analizowania dokumentacji z obcego kraju i badania zagranicznych firm w sektorach, których mogą nie znać dogłębnie.

2. Znacząco większe ryzyko trudności lub niemożności odzyskania długu w przypadku, gdy wierzyciel hipoteczny niebędący rezydentem nie spłaci kredytu hipotecznego.

Zrozumienie opcji finansowych i procesu uzyskania kredytu jest kluczowe przy kredytem hipotecznym, aby uniknąć nieprzewidzianych problemów finansowych.

Z tych i innych powodów hiszpańskie instytucje finansowe zazwyczaj wymagają większego wkładu oszczędności w operację i oferują gorsze warunki finansowe nierezydentom, choć wybrani przez Futur Finances brokerzy kredytów hipotecznych mają umowy z bankami, aby móc zaoferować jak najlepszy kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hiszpanii.

Proces ubiegania się o kredyt

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii jest stosunkowo prosty, choć wymaga staranności i przygotowania. Pierwszym krokiem jest wybór banku, który oferuje kredyt hipoteczny na warunkach odpowiadających Twoim potrzebom. Następnie należy złożyć wniosek o kredyt, który powinien zawierać szczegółowe informacje o Twojej sytuacji finansowej, dochodach i wydatkach. Bank może również zażądać dodatkowych dokumentów, takich jak dokumenty tożsamości, dokumenty dotyczące dochodu oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, którą zamierzasz kupić. Po otrzymaniu wniosku, bank przeprowadzi dokładną analizę Twojej sytuacji finansowej i podejmie decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego. Warto pamiętać, że proces ten może zająć kilka tygodni, dlatego warto być przygotowanym na ewentualne opóźnienia.

Typy kredytów hipotecznych w Hiszpanii

W Hiszpanii dostępne są różne typy kredytów hipotecznych, które różnią się warunkami i oprocentowaniem. Najpopularniejszym typem kredytu hipotecznego jest kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, który jest powiązany z wskaźnikiem Euribor. Oznacza to, że wysokość raty może się zmieniać w zależności od zmian wskaźnika Euribor. Innym typem kredytu hipotecznego jest kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, który oferuje stałe oprocentowanie przez cały okres kredytowania, co daje pewność co do wysokości raty. Istnieją również kredyty hipoteczne z oprocentowaniem mieszanym, które łączą elementy kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym i stałym, oferując stałe oprocentowanie przez pierwsze kilka lat, a następnie zmienne.

Harmonogram spłat kredytu hipotecznego

Harmonogram spłat kredytu hipotecznego w Hiszpanii zależy od warunków kredytowania i okresu kredytowania. Zazwyczaj banki oferują kredyty hipoteczne z okresem kredytowania od 5 do 30 lat. Spłata kredytu hipotecznego może być rozłożona na miesięczne raty, które obejmują kapitał i odsetki. Warto zwrócić uwagę na to, że wysokość raty może się zmieniać w zależności od rodzaju oprocentowania kredytu. Kredyty z oprocentowaniem zmiennym mogą mieć różne wysokości rat w zależności od zmian wskaźnika Euribor, podczas gdy kredyty z oprocentowaniem stałym oferują stałe raty przez cały okres kredytowania.

Podpisanie umowy kredytowej

Podpisanie umowy kredytowej w Hiszpanii jest ostatnim etapem procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny. Umowa kredytowa powinna zawierać wszystkie warunki kredytowania, w tym oprocentowanie, okres kredytowania i harmonogram spłat. Powinna być podpisana u notariusza, który potwierdzi jej ważność. Notariusz odgrywa kluczową rolę w procesie, zapewniając, że wszystkie strony rozumieją warunki umowy i że dokumenty są prawidłowo sporządzone. Po podpisaniu umowy, bank udzielający kredytu przekazuje środki na zakup nieruchomości, a Ty stajesz się właścicielem wymarzonego domu w Hiszpanii.